LOS
SUELOS URBANOS NO CONSOLIDADOS QUE PRECISEN UN DOCUMENTO DE PLANEAMIENTO PARA
SU DESARROLLO DEBEN CONSIDERARSE COMO RÚSTICOS A EFECTOS CATASTRALES
Se aborda en el presente post la nueva línea jurisprudencial que, en
Extremadura, está abordando la clasificación del suelo a efectos catastrales y
con ello el pago del impuesto, en concreto lo suelos clasificados como SUELO URBANO
NO CONSOLIDADO SIN LA ORDENACIÓN DETALLADA.
1.- CLASIFICACIÓN
DEL SUELO SEGÚN LAS DISTINTAS LEGISLACIONES DE SUELO
Recientemente, en Extremadura, ha entrado en vigor
una nueva Ley del Suelo, no obstante los casos estudiados se refieren a la
anterior Ley en cuanto a las distintas clasificaciones del suelo se refiere.
De cualquier forma, la aparición de la nueva legislación
no supone cambio alguno en la consideración del suelo a efectos catastrales.
1.1.- LEY
15/2.001, DE 14 DE DICIEMBRE, DEL SUELO Y ORDENACIÓN TERRITORIAL DE EXTREMADURA
(LSOTEX) Derogada
Hay que
hacer constar que la LOTUS entró en vigor el 28 de Junio de 2.019, hasta esta
fecha, la legislación vigente era la LSOTEX (hoy día derogada). Esta Ley,
en su artículo 8 indicaba las siguientes clases de suelo:
A) SUELO
URBANO
A1.- SUELO URBANO CONSOLIDADO
A2.- SUELO URBANO NO CONSOLIDADO
B) SUELO
URBANIZABLE
B1.- SUELO URBANIZABLE CON CONDICIONES
B2.- SUELO URBANIZABLE SIN CONDICIONES
C) SUELO
NO URBANIZABLE
C1.- SUELO NO URBANIZABLE COMÚN
C2.- SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO
NOTA.- Algunas
leyes autonómicas distinguen entre suelo urbanizable sectorizado y
suelo urbanizable no sectorizado; otras entre suelo urbanizable delimitado
y suelo urbanizable no delimitado; otras entre suelo urbanizable
priorizado y suelo urbanizable no priorizado; otras en fin, entre suelo
urbanizable programado y suelo urbanizable no programado.
Incluso,
dentro del suelo urbanizable sectorizado, esto es, aquél que el plan general
destina a ser urbanizado para completar o expandir el núcleo
correspondiente estableciendo la delimitación de sectores, existen
normativas que clasifican dicho suelo en suelo sectorizado ordenado y no
ordenado, siendo el suelo sectorizado ordenado aquel suelo para el que el
plan general establece directamente su ordenación pormenorizada de forma
que se pueda proceder a su ejecución sin tramites de ordenación
ulterior constituyendo el suelo urbanizable sectorizado no ordenado
aquellos terrenos que el plan general considera susceptibles de
urbanización, previa su ordenación pormenorizada mediante el correspondiente
plan, en las condiciones y los términos establecidos por el plan general .
En esta
última línea se encuentra la LSOTEX, al distinguir dentro del suelo
urbanizable entre suelo urbanizable con condiciones y suelo urbanizable
sin condiciones, siendo el primero el integrado por los terrenos a los que
el plan general considera debe asignarse condiciones concretas para su
posible desarrollo en los dos primeros quinquenios de ejecución del
mismo, dependiendo el desarrollo del plan parcial; estando integrado el
urbanizable sin condiciones por los terrenos reservados para su posterior
incorporación al proceso urbanizador previo análisis y constatación
fehaciente de su necesidad, por lo que la incorporación al proceso
urbanístico deberá establecerse en la revisión del programa de actuación
que significa la incorporación al suelo urbanizable con condiciones.
1.2.- LEY
11/2.018, DE 21 DE DICIEMBRE, DE ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA
SOSTENIBLE DE EXTREMADURA. (LOTUS) Vigente
T
odos los
suelos se encuentran clasificados en alguno de los tipos que contempla la
legislación del suelo autonómica. En el caso de la Comunidad Autónoma de
Extremadura, las distintas clasificaciones en las que puede estar un suelo
viene indicada en artículo 6 de la LOTUS
siendo ésta la siguiente:
A) SUELO
URBANO
B) SUELO
URBANIZABLE
C) SUELO
RUSTICO
C1.- SUELO RÚSTICO
C2.- SUELO RÚSTICO PROTEGIDO
C3.- SUELO RÚSTICO RESTRINGIDO
C4.- SUELO RÚSTICO CON ASENTAMIENTO TRADICIONAL
La
equiparación entre las distintas clases y/o nomenclaturas de suelo para la
distintas Leyes se realiza en lo dispuesto en la DISPOSICIÓN TRANSITORIA
SEGUNDA de la LOTUS, quedando de la siguiente manera:
a) El
suelo urbano consolidado y no consolidado (de la LSOTEX), que se considerarán como suelo urbano (en la LOTUS).
b) El suelo
urbanizable y el suelo apto para urbanizar (de la LSOTEX) que se considerarán como suelo urbanizable
(en la LOTUS).
c) El
suelo no urbanizable común (de la
LSOTEX), que se considerará suelo rústico (en la LOTUS). y
d) El
suelo no urbanizable protegido (de la
LSOTEX), que será considerado suelo rústico protegido (en la LOTUS).
2.- SUELO
DE NATURALEZA URBANA/RÚSTICA SEGÚN LA LEGISLACIÓN CATASTRAL
Viene
definido en el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo, por el que se
aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI), de tal
forma que el Suelo de Naturaleza Urbana se establecía en el artículo 7.2.a y b
de la siguiente manera:
Artículo
7. Bienes inmuebles urbanos y rústicos.
"2.
Se entiende por suelo de naturaleza urbana:
a) El clasificado o definido por
el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente.
b) Los terrenos que tengan la
consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de
ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación
de suelo urbanizado, siempre que estén incluidos en sectores o ámbitos
espaciales delimitados, así como los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del
instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo.
Mientras
que en el apartado 7.3 se definía el Suelo de Naturaleza Rústica de la
siguiente manera:
3. Se entiende por suelo
de naturaleza rústica aquel que no sea de naturaleza urbana conforme a
lo dispuesto en el apartado anterior, ni esté integrado en un bien inmueble de
características especiales."
Previamente
conviene recordar, que cuando se promulgó este RDL 1/2004, la legislación
urbanística de ámbito nacional vigente era la Ley 6/1998, de 13 de Abril, del
Régimen del Suelo y Valoraciones, y en esta Ley, ésta diferenciaba dos
tipos de suelo urbanizable;
1. Aquél
cuyos ámbitos se encontraban delimitados por el planeamiento
general o se hubieran establecido las condiciones para su desarrollo
(art. 16.1)
2. Aquél
otro que no estuviera delimitado.
La
definición del suelo urbano sirvió como base para redactar el art. 7.b.2 del
TRLCI, en su redacción original, al indicarse en él que se entendía por
suelo de naturaleza urbana el clasificado por el planeamiento urbanístico
como urbano; los terrenos que tuviesen la consideración de urbanizables según
el planeamiento y estuviesen incluidos en sectores, así como el resto del
suelo clasificado como urbanizable a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico
que lo desarrollase, y el que reuniese las características contenidas en el art.
8 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo
y Valoraciones, teniendo la misma consideración aquellos suelos en los que
pudiesen ejercerse facultades urbanísticas equivalentes a los anteriores
según la legislación autonómica, concluyendo que se exceptuaba de la
consideración de suelo de naturaleza urbana el que integrase los bienes
inmuebles de características especiales.
Es en
este contexto y según esta definición de la Legislación Catastral, en el que se
han venido considerando como SUELOS DE NATURALEZA URBANA y por lo tanto han
estado pagando el Catastro como si fueran BIENES URBANOS, todos aquellos suelo
que estaban clasificados como SUELO URBANIZABLES, sin distinción alguna.
3.- SENTENCIA
DEL TRIBUNAL SUPREMO, MODIFICACIÓN DEL TRLCI
Así las
cosas, los propietarios de suelos clasificados como URBANIZABLES donde no
existía ningún documento que los desarrollase y que realmente eran suelo
RUSTICO (campo puro y duro), han venido pagando sus contribuciones como si de
SUELO DE NATURALEZA URBANA se tratase, hasta que un propietario de este tipo de
suelo decidió pleitear contra la Resolución del Tribunal
Económico-Administrativo Regional de Extremadura por el IBI pagado por una parcela
sita en el término municipal de Badajoz.
En el
pleito planteado en la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal
Superior de Justicia de Extremadura se dicta la Sentencia 384/2013
(26/03/2013), donde se razona lo siguiente:
“Pues
bien, a juicio de la Sala, una interpretación lógica y sistemática del artículo
7.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004 lleva a la conclusión de que sólo
pueden considerarse bienes "urbanos", a efectos catastrales, los
inmuebles considerados por el Plan General como urbanizables cuando el
desarrollo de su actividad de ejecución no dependa de la previa aprobación del
instrumento urbanístico que tiene por finalidad su ordenación detallada .
En
efecto, si fuera suficiente con la simple inclusión en el perímetro geométrico
de sectores de desarrollo en el suelo urbanizable, ex artículo 25 del
Reglamento (como propone la resolución impugnada), sería completamente
innecesaria la mención a "los demás suelos de este tipo a partir del
momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las
determinaciones para su desarrollo", tal y como previene la normativa
catastral, pues todos los inmuebles clasificados de urbanizables serían
"urbanos", a efectos catastrales, por la simple consideración de tales
en el Plan General, incluso los urbanizables sin condiciones (SUB-SC) que
precisan para su ejecución hasta la propia modificación del Plan General, lo
que no tiene sentido alguno.”
Se estima
el recurso a favor de los propietarios y la Administración recurre al Tribunal Supremo.
En su posterior recurso, la
Sentencia del Tribunal Supremo, de 30 de Mayo de 2014, vino a poner
definitivamente blanco sobre negro acerca de esta interpretación que se había
venido haciendo de la Normativa Catastral y que obligaba a tributar suelos que
realmente erán rústicos como si fueran URBANOS, basándose en que se encontraban
en SUELOS URBANIZABLES así clasificados por la normativa urbanística.
En dicha
Sentencia se indica que:
"No
cabe sostener, que todo el suelo urbanizable sectorizado o delimitado por
el planeamiento general tiene per se la consideración catastral de suelo
urbano, sin distinguir si se encuentra ordenado o no ordenado, y que el
artículo 7 sólo excluye de tal
consideración al urbanizable no sectorizado sin instrumento urbanístico
aprobado que establezca las determinaciones para su desarrollo.
Antes,
por el contrario, hay que entender que el legislador catastral quiso
diferenciar entre suelo de expansión inmediata donde el plan delimita y
programa actuaciones sin necesidad de posteriores tramites de ordenación,
de aquel otro que, que aunque sectorizado carece de tal programación y cuyo
desarrollo urbanístico queda pospuesto para el futuro, por lo que a
efectos catastrales sólo pueden considerarse suelos de naturaleza urbana
el suelo urbanizable sectorizado ordenado así como el suelo sectorizado no
ordenado a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico
que establezca las determinaciones para su desarrollo. Antes de ese
momento el suelo tendrá, como dice la sentencia recurrida, el carácter de
rústico.
Si no se
aceptara esta interpretación, perdería de sentido el último inciso del
precepto, cuando diceque << los demás suelos de este tipo a partir del
momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las
determinaciones para su desarrollo>>, porque este momento no puede ser el
momento de sectorización o delimitación del terreno urbanizable, si éste
se disocia del momento de aprobación del instrumento urbanístico de
desarrollo."
Se
desestima el recurso y nuevamente se vuelve a dar la razón a los propietarios
del suelo.
Es decir,
que para que un suelo URBANIZABLE sea calificado como de
NATURALEZA URBANA y por lo tanto pagar el IBI como tal, TIENE QUE
ESTAR CLASIFICADO EN EL PLANEAMIENTO COMO SUELO URBANIZABLE
"ORDENADO", es decir, el que el Plan General delimita y
programa actuaciones SIN NECESIDAD DE POSTERIORES
TRÁMITES DE ORDENACIÓN (este concepto es importante
por lo que se dirá posteriormente y las consecuencias que ha aparejado)
4.- MODIFICACIÓN
DE LA LEGISLACIÓN CATASTRAL (TRCI)
Como consecuencia de la
anterior Sentencia del Tribunal Supremo, se procede a modificar el artículo 7
del TRCI a través de la Ley 13/2015, de 24 de Junio (BOE de 25 de Junio de 2.015), quedando el artículo 7.2.b) de la siguiente manera:
Artículo 7. Bienes inmuebles urbanos y rústicos.
2. Se entiende por suelo de naturaleza urbana:
b) Los terrenos que tengan la consideración
de urbanizables o aquellos para los que
los instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados prevean o
permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que se incluyan en sectores o ámbitos
espaciales delimitados y se hayan establecido para ellos las determinaciones de
ordenación detallada o pormenorizada, de
acuerdo con la legislación urbanística aplicable.
En
la exposición de motivos de la Ley 13/2.015 se justifica esta modificación de
la siguiente manera:
“Se recoge el reciente criterio
jurisprudencial que considera que los suelos urbanizables sin
planeamiento de desarrollo detallado o pormenorizado deben ser clasificados
como bienes inmuebles de naturaleza rústica ...”
Es
decir, se consolida por Ley lo establecido por la jurisprudencia estableciendo
como base que para que pueda ser considerado como de “naturaleza urbana” los
suelos “urbanizables” O AQUELLOS PARA
LOS QUE LOS INSTRUMENTO DE ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA APROBADOS
PREVEAN O PERMITAN SU PASO A LA SITUACIÓN DE SUELO URBANIZADO (este párrafo es importantísimo por lo que
se dirá más adelante), tienen que tener las determinaciones de la ordenación
detallada.
5.- ¿QUÉ
SON LAS DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN DETALLADA?
Los
instrumentos de ordenación urbanística, es decir, los Planes Generales, entre
otras cuestiones, tiene que indicar dos tipos de determinaciones, por un lado
las de carácter estructural y por otro las de carácter detallado.
En
la LOTUS viene especificado en el artículo 45
Art. 45.- Determinaciones de los
instrumentos de ordenación urbanística.
1.- Las determinaciones de los instrumentos de ordenación urbanística son las disposiciones
que regulan la ordenación y materializan las acciones encaminadas a la consecución
de los Criterios de Ordenación Sostenible del ámbito del instrumento. Serán de las
siguientes clases:
a) De ordenación estructural,
que definen el modelo urbano del núcleo y su adecuación a las políticas
territoriales. Su aprobación es de competencia
autonómica.
b) De ordenación detallada, que
desarrollan la ordenación pormenorizada de las determinaciones de ordenación
estructural hasta el grado suficiente que permita la ejecución. Su aprobación
es de competencia municipal.
2.- Son determinaciones de ordenación
estructural, las siguientes:
a) Identificación del suelo urbano y clasificación del suelo urbanizable
del municipio.
b) La categorización, ordenación y regulación del suelo rústico del término
municipal con las mismas determinaciones que las establecidas en esta Ley
cuando no esté asumido en dicho ámbito un Plan de Suelo Rústico.
c) La delimitación de los sectores en suelo urbano y suelo urbanizable con
indicación de los objetivos, criterios y condiciones básicas de ordenación, al
menos uso global, aprovechamiento, cesiones obligatorias y modalidad de
ejecución.
d) Señalamiento de los sistemas generales de rango supramunicipal en
desarrollo de los Planes Territoriales.
e) Señalamiento de los sistemas generales urbanos en los núcleos de
relevancia territorial.
f) Delimitación de áreas de reparto y determinación de sus
aprovechamientos, donde proceda.
g) Evaluación de la sostenibilidad urbana mediante la cuantificación de los
estándares existentes y justificación de las medidas para alcanzar o mejorar,
en su caso, los indicadores urbanísticos de sostenibilidad urbana definidos en
esta Ley, en su caso, en los Planes Territoriales.
h) Identificación de los ámbitos y situaciones de fuera de ordenación
derivados de las determinaciones estructurales.
i) Reserva de viviendas de protección oficial en aplicación de las
políticas de vivienda y legislación estatal.
3.- Son determinaciones de ORDENACIÓN
DETALLADA las necesarias para completar las de ordenación estructural
de forma que pueda procederse a la ejecución
del planeamiento sin necesidad de un instrumento de desarrollo. Tendrán
esta consideración, al menos, las siguientes:
a) En suelo urbano el trazado pormenorizado del diseño urbano con viales,
espacios públicos destinados a espacios libres o dotaciones públicas y espacios
privados.
b) Usos pormenorizados y ordenanzas tipológicas de edificación.
c) Identificación de los ámbitos y situaciones de fuera de ordenación
derivados de las determinaciones detalladas.
Por otro lado, estas
determinaciones se completan con lo especificado en el artículo 26 del Decreto
7/2.007, de 23 de Enero por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de
Extremadura (vigente a tenor
de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Decimoprimera de la LOTUS)
Artículo 26. Determinaciones de
ordenación detallada.
Tienen la condición de determinaciones
de ordenación detallada las siguientes:
1. El diseño de la red secundaria de reservas de suelo dotacional público no
integrado en la red básica de reservas.
Esta red comprenderá, para la totalidad del suelo urbano (SU), urbanizable
(SUB) y, en su caso, no urbanizable (SNU), las reservas de espacios públicos y el trazado de las vías de comunicación propias de cada sector o unidad de
actuación, debiendo quedar precisados los
siguientes elementos: delimitación perimetral, alineaciones, cotas de rasantes principales y características
del enlace con el sistema general de comunicaciones previsto en el Plan General
Municipal, de acuerdo con la
secuencia lógica del desarrollo prevista en el número 3 del artículo anterior.
2. La definición, en cada una de las zonas de ordenación urbanística, de los usos pormenorizados y las
ordenanzas tipológicas expresivas de la altura, el número de plantas sobre y
bajo rasante, retranqueos, volúmenes y otras previsiones análogas, mediante formulación propia o efectuada por remisión a los
correspondientes Criterios de Ordenación Urbanística.
3. La fijación de reservas para dotaciones públicas de sistema local cumpliendo los estándares mínimos establecidos en los artículos 27, 28 y
30 del presente Reglamento y artículo 74 de la LSOTEX.
4. La delimitación, conforme con la contenida con carácter indicativo en la ordenación
estructural, de las unidades de actuación urbanizadora.
5. La precisión, para cada uno de los sectores o de las unidades de
actuación, de las características y el trazado de las galerías y redes de abastecimiento de
agua, alcantarillado, energía eléctrica y de aquellos
otros servicios que, en su caso, prevea el Plan General Municipal, así como la
resolución de su eventual enlace con las redes municipales existentes.
6. La parcelación de los
terrenos o el régimen al que deba
ajustarse su parcelación en función de las tipologías edificatorias previstas
para cada zona de ordenación urbanística.
En cuanto a la LSOTEX (derogada pero a la que se refieren
prácticamente todos los Planes Generales hasta la fecha), su artículo 70.2
especifica lo siguiente:
Artículo
70. Planes Generales Municipales: contenido
2. Asimismo,
los Planes Generales Municipales establecen:
a) La ordenación
urbanística detallada y el trazado pormenorizado de la trama urbana y sus espacios
públicos y dotaciones comunitarias para el suelo urbano consolidado, complementaria
y conforme con la ordenación estructural.
La
ordenación a que se refiere el párrafo anterior deberá determinar los usos
pormenorizados y
las
ordenanzas tipológicas mediante definición propia o efectuada por remisión a
los correspondientes Criterios de Ordenación Urbanística, legitimando de esta
forma directamente la actividad de ejecución sin necesidad de planeamiento de
desarrollo alguno.
b) La
delimitación de los ámbitos de suelo urbano no consolidado, incluidos
los sujetos a operaciones de reforma interior o de renovación o mejora urbanas,
a desarrollar por los Planes Especiales de Ordenación u otros instrumentos de
desarrollo.
c) Las mismas determinaciones de la letra a) anterior para todo o parte del
suelo urbano no consolidado, incluido el sujeto a operaciones de reforma
interior o de renovación o mejora urbanas, y del suelo urbanizable contiguo al
suelo urbano que el Plan estime preciso para absorber la demanda inmobiliaria a
corto y medio plazo, a los efectos de la pronta programación de los terrenos y
de la legitimación de la actividad de ejecución sin necesidad de
planeamiento de desarrollo.
A continuación se presenta un
ejemplo de un Sector de Suelo
Urbanizable ORDENADO (con ordenación detallada), obsérvese que tiene fijado
los viales con su anchura, alineaciones, alturas, ordenanza urbanística de
aplicación, reservas de zonas verdes y equipamientos, etc.
En estos suelos a los efectos
del IBI, deben considerarse como de naturaleza URBANA (aún cuando realmente
sean “campo”).
Sector de Suelo
Urbanizable ORDENADO (con la Ordenación Detallada)
Obsérvese la diferencia
existente del mismo Sector de Suelo Urbanizables pero que figura SIN ORDENAR en
el Planeamiento (sin la ordenación detallada), lo único que existe es la
delimitación del Sector y poco más.
En estos suelos a los efectos
del IBI, deben considerarse como de naturaleza RÚSTICA.
Sector de Suelo
Urbanizable NO ORDENADO (sin la Ordenación Detallada)
6.-
TAMBIÉN LOS SUELOS URBANOS NO CONSOLIDADOS
Todo lo visto hasta aquí ya se tiene
asumido por los distintos Ayuntamientos, como consecuencia de ello se cambió la
legislación y por lo tanto es lo que hay, los Ayuntamientos han dejado de
cobrar el IBI URBANO a los suelos clasificados como URBANIZABLES SIN ORDENACIÓN DETALLADA.
Como se ha dicho anteriormente, la
LSOTEX (aunque hoy día está derogada,
todos los Planes Generales existentes hasta la fecha se han redactado conforme
a esta Ley) diferenciaba
dos “subclases” de Suelos Urbanos, el Consolidado y el NO Consolidado.
La gran diferencia entre estas dos
“subclases” de Suelo es que el Suelo Urbano CONSOLIDADO es que tiene todos los
servicios urbanísticos y sus parcelas pueden considerarse como “solares”,
encontrándose listas para poder edificar en ellas. Sin embargo, el Suelo Urbano NO CONSOLIDADO
es aquél que aún le falta alguno de los servicios urbanísticos para poder ser
considerados como solar o tiene que someterse a procedimientos de
equidistribución de beneficios y cargas y por lo tanto aún no se puede edificar
directamente sobre ellos.
Hay que recordar que los principales
servicios urbanísticos son: saneamiento de aguas residuales, abastecimiento de
agua potable, suministro de energía eléctrica, alumbrado público, encintado de
aceras y vía pavimentada, además la jurisprudencia también requiere que los
terrenos se encuentren formando parte de la trama urbana.
La falta de cualquiera de estos
servicios o que los terrenos estén “desconexos” de la trama urbana, hace que un
suelo sea considerado como Urbano NO CONSOLIDADO.
Hay que hacer constar que, al igual
que el Suelo Urbanizable, en el Planeamiento este Suelo Urbano “No Consolidado” puede venir de dos maneras, con
la ordenación detallada y sin la ordenación detallada.
Pues bien, hasta ahora estos terrenos
como tenían el “nombre” de SUELO URBANO (en este caso “no consolidado”), tanto
si tenía la ordenación detallada como si no, se ha venido pagando el IBI como
si de NATURALEZA URBANA se tratase, sin tener en cuenta ningún otro elemento.
Lo novedoso viene ahora,
que alegrará a más de un contribuyente y dará un palo más a las arcas
municipales.
6.1.- PRIMERA SENTENCIA
La Sentencia 378/2.019 de fecha
30/10/2.019 de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior
de Justicia de Extremadura, aborda la cuestión de un Suelo Urbano NO
CONSOLIDADO que precisa para el desarrollo de la Unidad de Actuacón de un
ESTUDIO DE DETALLE, un PROYECTO DE COMPENSACIÓN y un PROYECTO DE URBANIZACIÓN
Dice la Sala en su Fundamento de
Derecho Segundo:
Este
precepto (se refiere al artículo 7.2 del TRLCI) considera como
"urbanos" dos clases de terrenos clasificados por el Planeamiento
General como urbanizables. El primer
grupo lo forman aquellos que "estén incluidos en sectores o ámbitos
especiales delimitados". El problema es determinar si el precepto se
refiere a la simple inclusión dentro del perímetro geográfico de los sectores
que a modo "indicativo" deben determinar los Planes Generales
Municipales como uno de los aspectos de determinación de la ordenación
estructural, ex artículo 25.3 del Reglamento (tesis en la que podría
encuadrarse la resolución impugnada) o, por el contrario, se está refiriendo a
aquellos terrenos clasificados como urbanizables para los que el PGOU de
Badajoz establece, directamente, su ordenación detallada, de tal forma que,
como indica el artículo 70.2 de la LSOTEX, sea posible sobre ellos la actividad
de ejecución SIN NECESIDAD DE
PLANEAMIENTO DE DESARROLLO. Si se sigue la primera tesis, todo el suelo clasificado como urbanizable por
el PGOU de Badajoz sería "urbano" a efectos catastrales, pues todo él
está sectorizado, independientemente de que tenga o no condiciones para su
desarrollo (tanto el SUB-CC como el SUB-SC), según hemos visto al transcribir
sus normas urbanísticas. Si optamos por la segunda interpretación, sólo los
terrenos incluidos en dos Sectores (SECTOR SUB-CC-6.1-1 y SECTOR SUB-CC-9.2-1)
serían "urbanos", pues sobre ellos, exclusivamente, el PGOU establece
directamente su ordenación detallada, mientras que el resto dependen de la previa
aprobación de un Plan Parcial (para el suelo
urbanizable con condiciones) o, incluso, de una modificación del propio
Plan General (suelo urbanizable
sin condiciones).
El segundo grupo presenta menores problemas,
pues se refiere a aquellos suelos urbanizables
que pasan a ser "urbanos", a efectos catastrales, una vez que se
aprueba el Plan Parcial que establece su ordenación detallada (bien como
instrumento independiente o bien formando parte de un Programa de Ejecución).
En este grupo se encuentran actualmente los SUB- CC (excepto los dos Sectores
mencionado anteriormente) y los SUB-SC.
Pues bien, a juicio de la Sala, una
interpretación lógica y sistemática del artículo 7.2 del Real Decreto
Legislativo 1/2004 lleva a la conclusión de que sólo pueden considerarse bienes
"urbanos", a efectos catastrales, los inmuebles considerados por el
Plan General como urbanizables cuando el desarrollo de su actividad de
ejecución no dependa de la previa aprobación del instrumento urbanístico que
tiene por finalidad su ordenación detallada.
En efecto, si fuera suficiente con la simple
inclusión en el perímetro geométrico de sectores de desarrollo en el suelo urbanizable, ex artículo 25 del
Reglamento (como propone la resolución impugnada), sería completamente innecesaria
la mención a "los demás suelos de
este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que
establezca las determinaciones para su desarrollo", tal y como previene la
normativa catastral, pues todos los inmuebles clasificados de urbanizables
serían "urbanos", a efectos catastrales, por la simple consideración
de tales en el Plan General, incluso los urbanizables sin condiciones (SUB-SC)
que precisan para su ejecución hasta la propia modificación del Plan General,
lo que no tiene sentido alguno.
Y en su Fundamento de Derecho
Tercero:
A la
vista de la Sentencia transcrita (párrafo anterior), así como de la prueba
practicada en el presente procedimiento, debe accederse a la petición del actor
de anular la Resolución impugnada.
Ello
es así en virtud del propio informe aportado a la causa elaborado por el
Arquitecto Municipal de fecha 29 de julio de 2019, en el que se concluye que, pese a que esté
calificada como suelo urbano la
unidad de actuación nº 20, a la que pertenece la finca litigiosa, ésta tiene
naturaleza rústica, especificándose las acciones necesarias para el desarrollo
de dicha unidad de actuación. Este informe corrobora todos los
extremos planteados por el actor en su recurso. Igualmente, las fotografías
aportadas por el mismo acreditan dicha naturaleza rústica, por lo que resulta
irrelevante la calificación de urbana realizada con carácter general respecto
de la unidad de actuación.
En resumen, un suelo urbano no
consolidado que se precisa de un planeamiento posterior para su desarrollo debe
ser considerado como RÚSTICO a los efectos catastrales.
6.2.- SEGUNDA SENTENCIA
La Sentencia 380/2.019 de fecha 31/10/2.019,
en este caso de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior
de Justicia de Extremadura, trata de un suelo incluido en una UNIDAD DE
EJECUCIÓN que precisa para su desarrollo un ESTUDIO DE DETALLE fijando los
viales interiores, la conexión con la carretera y la ubicación de los espacios
libres.
Es decir, que la Unidad de Ejecución
queda supeditada al previo establecimiento de la ORDENACIÓN DETALLADA,
encontrándonos por lo tanto en el caso anterior.
7.-
CONCLUSIÓN
LOS SUELOS
CLASIFICADOS POR EL PLANEAMIENTO COMO URBANIZABLES O URBANOS NO
CONSOLIDADOS, LOS CUALES PRECISAN DE FIGURAS DE PLANEAMIENTO (Estudios de Detalles, Planes Parciales,
Planes Especiales de Reforma Interior, etc) PARA
ESTABLECER SU ORDENACIÓN DETALLADA Y ASÍ PODER SER DESARROLLADOS, DEBEN
CONSIDERARSE COMO RÚSTICOS A EFECTOS CATASTRALES.
